Non, la proposition du PTB n'est ni anticonstitutionnelle, ni irréaliste

Après des années de mobilisation des associations de défense du droit au logement et des campagnes du PTB, enfin le Parlement bruxellois discute des propositions de réguler les loyers pour les faire baisser. Le PTB était le premier à déposer sa proposition. Des parlementaires de la majorité ont déposé ensuite leur proposition. Le Conseil d’État a émis un avis sur les deux propositions.

Voici notre réponse en 6 points au Conseil d’Etat:

  1. Non, le droit de propriété n'est pas violé par un encadrement des loyers. L’Etat a le droit de réguler le marché locatif.
  2. Non, le loyer maximum contraignant proposé par le PTB ne pénalise pas le propriétaire
  3. Non, les jugements de la Cour européenne ne s’opposent pas au principe même d’une régulation
  4. Oui, la grille permet de tenir compte des caractéristiques des logements. Le loyer maximum reflète donc bel et bien la réalité.
  5. Non, le locataire qui baisse le loyer de sa propre initiative comme le propose le PTB n’est pas une forme d'auto justice.
  6. Pourquoi le Conseil d’Etat prend en fait position pour les investisseurs et non pour les propriétaires habitants, ou louant quelques biens et les locataires?

Non, le droit de propriété n'est pas violé par un encadrement des loyers. L’Etat a le droit de réguler le marché locatif.

L'encadrement des loyers est une façon de réguler les loyers. A Bruxelles, il existe une grille indicative des loyers. Cela veut dire que selon une étude de marché, une fourchette a été définie dans laquelle un loyer est jugé « correct » (ni trop bas, ni trop haut). La proposition du PTB veut rendre la limite maximale de cette fourchette contraignante. Cela veut dire que des loyers au-dessus ce loyer maximum seraient interdits.

L’État a le droit de réguler la propriété, et le fait déjà. Le Code du logement régule les conditions de qualité, de sécurité, les conditions d'un bail, la surface minimum etc. Un propriétaire ne peut pas louer tout et n’importe quoi. Le Code du Logement Bruxellois va déjà beaucoup plus loin en limitant le droit de propriété (notamment via la gestion publique des logements vides), ce qui a été aussi approuvé par la Cour Constitutionnelle.

L'encadrement des loyers a déjà à plusieurs reprises été attaqué par des propriétaires dans les différents pays européens qui l’appliquent déjà (Suède, Royaume-Unie, Autriche). Mais la Cour européenne des droits de l'homme s'est prononcée à plusieurs reprises également là-dessus en laissant des marges de manœuvres assez grandes aux États pour limiter les prix des loyers.

La Cour permet en effet de réguler le droit de propriété et de fixer des loyers ou de limiter des loyers si les conditions suivantes sont réunies :

  • il faut qu'il existe une loi pour cela : c’est le cas, puisque nous voulons une ordonnance ;
  • avoir un but légitime et être dans l’intérêt général : ce qui est le cas parce que nous visons à faire respecter le droit à un logement digne et abordable ;
  • être proportionnée, il faut qu'il y ait un juste équilibre entre l’intérêt général et l’intérêt du propriétaire. Le droit au logement est un droit fondamental qui a plus de poids que les droits des spéculateurs sur le marché immobilier.

La régulation est seulement limitée si elle est excessive et coûte trop chère au propriétaire. Par exemple, si on baissait les loyers et que leurs montants ne dépassaient pas 200 euros par mois. Dans de tels cas, il est évident que le propriétaire serait perdant et que louer aurait un coût trop lourd pour lui. Mais ce n'est pas ce qui est prévu dans la proposition du PTB. La grille des loyers qu’utilise la proposition du PTB est établie sur base des prix du marché, la charge sur les propriétaires ne pourra dès lors pas être excessive.

Non, le loyer maximum contraignant proposé par le PTB ne pénalise pas le propriétaire

Le Conseil d'Etat est d’avis que l’Etat ne peut pas imposer une limite maximum à tous les loyers. L’argument: il n'y aurait pas de garantie que tous les propriétaires puissent rembourser tout leur prêt et les frais avec le loyer par exemple, et qu'ils risquent de se retrouver dans une situation où ils pourraient même louer à perte.

Mais quelle garantie ont-ils aujourd'hui en pratiquant les prix du marché ? Le marché de l'immobilier peut tout aussi bien s'effondrer, quelle garantie a alors le propriétaire de récupérer le capital qu'il a investi dans sa propriété ? Aucune, il est juste à la merci du marché.

Les loyers que nous voulons pratiquer sont en outre raisonnables et basés sur des études du marché locatif, ils ne vont pas tomber du ciel et venir de nulle part. Ces loyers permettent tout à fait de rembourser les prêts, payer le précompte immobilier, les travaux, l'entretien, ... et il ne faut jamais perdre de vue non plus qu'une fois le prêt remboursé, les propriétaires continuent à percevoir des loyers. La grande majorité des petits propriétaires trouvent tout à fait correct les loyers de la grille.

Ainsi, Nathalie a acheté un petit immeuble, y habite et loue deux appartements et un studio au-dessus de chez elle. Elle pratique déjà des loyers qui respectent le plafonnement comme nous le proposons : 640 euros pour les appartements une chambre avec terrasse et 440 euros pour le studio. Pour elle cela ne changerait donc rien. Elle paie un précompte immobilier de 1600 euros par an. Cela veut dire qu’avec les loyers elle a encore une marge de 1587 euros par mois pour payer prêt et entretien. Un exemple qui montre bien le côté tout à fait raisonnable de l’encadrement des loyers.

Non, les jugements de la Cour européenne ne s’opposent pas au principe même d’une régulation

La Cour européenne s’est opposée en Pologne à son système d’encadrement des loyers. Car l’État polonais avait imposé des contraintes trop importantes aux propriétaires. D’un côté l’Etat polonais imposait des investissements importants aux propriétaires, mais de l’autre interdisait qu’ils augmentent le loyer après ces travaux. Dans la proposition du PTB, après des travaux importants, les loyers peuvent augmenter.

Le jugement polonais a été utilisé aux Pays-Bas par les propriétaires pour attaquer l’encadrement des loyers hollandais. Cet encadrement est encore plus strict que la proposition du PTB pour Bruxelles. La Cour suprême au Pays-Bas et la Cour de cassation ont jugé que cet encadrement ne rentrait pas en contradiction avec le droit de propriété. Ces jugements prouvent qu’un encadrement ne viole pas par principe le droit à la propriété, mais que cela se juge sur la forme et les critères concrets de l’encadrement.

La Cour européenne s’est opposée en Slovaquie à un système trop strict. Car l’État slovaque avait imposé des contraintes excessives. Ainsi les loyers maximaux n’étaient que de 20 à 25% des prix de marché. Ceci n’est pas du tout le cas pour la grille bruxelloise.

Oui, la grille permet de tenir compte de toutes les caractéristiques des logements. Le loyer maximum reflète donc bel et bien la réalité.

Dans son avis, le conseil d’Etat vient avec l’argument que toutes les caractéristiques des logements ne seraient pas pris en compte pour définir le loyer: “La valeur du bien ou les frais de location sont en effet également déterminés par des éléments qui ne paraissent pas avoir été pris en compte pour déterminer le loyer de référence maximum, tels que le standing, le degré de finition ou le cachet spécifique du bien loué.”

S’il est exact qu’il n’est pas possible de définir tous les critères dans la grille, il n’est cependant pas correct de dire que d’autres éléments que les critères définis à l’heure actuelle ne seraient pas tenu en compte. La grille des loyers prévoit une fourchette de prix justement pour tenir compte des incertitudes à ce niveau. Le loyer maximum tient donc déjà compte d'aménagements de confort qui ne seraient pas dans les critères définissants le loyer médian. Une marge est donc déjà prévue dans le plafond par définition.

Non, le locataire qui baisse le loyer de sa propre initiative comme le propose le PTB n’est pas une forme d'auto justice

Dans son avis enfin, le Conseil d’Etat suppose que notre proposition pour le locataire de baisser de lui même le loyer jusqu’au loyer maximum de la grille serait de l’auto-justice: “En permettant au locataire de réduire unilatéralement le loyer, la proposition prévoit une forme d’auto-justice qui ne peut être admise.”

Il ne s’agit pas d’auto-justice, il s'agit plutôt d'une exeptio non adimpleti contractus, ce qui veut dire que dans un contrat avec des obligations réciproques, une des parties va suspendre une partie de ses devoirs, parce que l’autre manque à son obligation. Ceci est parfaitement légal.

 

Pourquoi le Conseil d’Etat prend en fait position pour les investisseurs et non pour les propriétaires habitants, ou louant deux trois logements et les locataires?

Dans son avis, le Conseil d’état prend en fait position pour les investisseurs avec la thèse floue et générale que “la réglementation proposée ne garantit pas que ce loyer de référence maximum corresponde en toutes circonstances à la valeur du bien loué ni qu’il permette au bailleur de louer sans perte” avec un ajout par la suite “ À cet égard, il faut tenir compte à la fois des coûts d’investissement pour l’acquisition et, le cas échéant, la rénovation du bien loué, et des coûts d’entretien.” Tous les coûts étant donc: le prix d’achat, les intérêts du prêt, les frais de notaires, les travaux et l’entretien. Pourquoi cette thèse qui semble logique, ne l’est pas?

D’abord, rien n'existe dans la législation qui dit que le loyer doit être fixé en fonction des différents frais mentionnés plus haut. Il n'existe aucune règle de fixation des loyers alors pourquoi devraient-ils être fixés en fonction de tous les coûts?

Ensuite, tout petit propriétaire qui s’achète un bien immobilier de 300.000 euros, devra payer de sa poche de 450.000€ à 600.000€ (coût du prêt, travaux etc). Un petit propriétaire qui loue un appartement dans sa propre maison et occupe le reste de sa propriété, trouvera normal qu’il paiera de sa poche l’équivalent d’un loyer de 800€ pour “sa part". La moitié sera payée par le propriétaire, l’autre moitié par le locataire.

Par contre, les investisseurs exigent eux que les loyers couvrent tout l’investissement (y compris l’achat, les intérêts du prêt, l’entretien, et les travaux) et permettent encore une marge de bénéfices annuelle. Les banques exigent maintenant au moins 10% d’argent propre pour un achat. Donc pour 10% de 300.000€, 30.000 euros de mise propre, l’investisseur exige que le reste doit être payé par les loyers. Donc après 30 ans, et la fin de son prêt, il deviendra propriétaire d’un bien qui vaut 300.000€, en n’ayant mis que 30.000€ de sa poche. C’est un rendement après 30 ans de 1000%. C’est énorme. Comparé au taux d’intérêt pour un compte d’épargne, c’est presque de la magie. Des investissements qui s’auto-financent, ne devraient pas exister sur le marché du logement. Un logement n’est pas un investissement comme un autre. Car avant tout, un logement sert à s’y loger et non à réaliser des profits. Pourquoi en serait-il ainsi alors que d’autres propriétaires paient tout de leur poche? Non, des investisseurs qui s’approprient un logement de 300.000€ avec seulement 30.000€ de mise de départ, et qui font payer le reste aux locataires, ce n’est pas équilibré.

Les banques elles-mêmes estiment d’ailleurs que le loyer n'est pas prévu pour rembourser complètement le prêt étant donné qu'elles fournissent le financement en tenant compte des risques du marché (prix qui sont variables) ou du fait que le locataire ne paierait pas son loyer par exemple. Si la banque donne un financement c'est qu'elle estime que le propriétaire est en capacité de payer même si le loyer ne rembourse pas tout.

Il faut bien se rendre compte également que la valeur d'un bien que vous voulez acheter est fixée de manière arbitraire (les prix de l'immobilier ont flambé ces dernières années sans raison valable). Ce qui est par contre clair c'est que des jugements ont déjà établi que le logement ne peut pas être laissé à l'arbitraire du marché. C'est ce que dit un jugement qui a eu lieu aux Royaume Uni en 1986. Et pour soustraire de l'arbitraire il faut des règles, comme un encadrement contraignant des loyers.

Encadrer pour les locataires et pour que les ménages puissent acheter

Cette logique d’investisseur est désastreuse pour les ménages qui veulent acheter un logement pour y habiter et pour les locataires. Car cela pousse les loyers vers le haut. L’investisseur ne veut pas contribuer dans la valeur du bien. Et c’est unn cercle vicieux, plus les loyers sont élevés, plus cela devient intéressant pour des investisseurs d’acheter des biens pour les louer. Et ils sont prêts à payer beaucoup pour acheter, à des prix bien plus élevés que ce que les petits propriétaires peuvent payer. Depuis 15 ans, le taux de propriétaires particuliers à Bruxelles diminue. De moins en moins de ménages sont capables d’acheter justement parce que le marché immobilier est dominé par des investisseurs1. Aujourd’hui on n’est plus qu’à 43% de propriétaires qui habitent leur bien2. La moitié des nouvelles constructions sont achetées par des investisseurs qui ne vont jamais y habiter. Les ménages ne peuvent plus payer les prix des nouvelles constructions. “Les banques ne louent qu’aux très riches,” a titré la RTBf3.

Avec son avis trop flou et trop général, le Conseil d’état a ainsi pris position pour les investisseurs, et a cautionné le mécanisme qui est justement la cause de l’explosion des prix immobiliers et des loyers. L’exemple de Nathalie montre qu’un propriétaire qui habite son logement et loue s’en sort sans problème en pratiquant des loyers encadrés, celui qui râle c’est l’investisseur qui ne veut faire que du bénéfice, mais pour la majorité des propriétaires ce n’est pas le cas.

En encadrant les loyers nous allons de facto encadrer aussi les prix d'achat car nous allons forcer le marché à s'adapter. Ainsi les propriétaires ne seront donc pas perdants (le prix d'achat restant relié à l'évolution des loyers) et cela permettra à des ménages qui ne le peuvent plus actuellement d'accéder à la propriété.